“房贷倒挂”引关注，识别“高评高贷”下的恶意断供
“当初房贷本息超过650万元，如今市价只有360万。”90后业主小曾（化名）说，她的房子几乎跌到了房贷总额的一半。
前段时间，一深圳中介在朋友圈晒出的业主“贷款卖房”案例引起了市场对于“房贷倒挂”现象的广泛关注。所谓“房贷倒挂”，通常是指随着房价下跌，房屋的市场价低于银行剩余房贷。
小曾的房子几乎跌到了房贷总额的一半 资料图
在社交平台上，与房贷倒挂现象一起被热议的还有断供。第一财经在采访中了解到，断供与房贷倒挂并没有直接关系。“事实上，除了职业背债人是恶意欠款以外，其他正常贷款人都是愿意还款的，所以，正常情况下导致的断供案例是极少数的。”有法律人士表示。
多位受访业内人士对记者表示，由于绝大部分人购买房屋的主要目的是居住，因此，即便出现房贷倒挂，也并不影响居住。但如果购房人出现收入大幅下降或开支突然增加等情形，导致负担房贷有困难，断供的风险就有可能增加。
为了化解风险，各家银行纷纷出台纾困措施，包括延长贷款期限、进一步调降贷款利率等，也有银行给出一定的时间作为缓冲期，在此期间免收本息。
房贷倒挂现象引关注
小曾说，她是一位典型的“高位上车”业主，她手里的两套房子市价都已经跌幅近半。第一套房子贷款200万元，如今房子的市场价只有100多万元。
“第二套房子是2020年购买的3室一厅学位房，当时正值房价高位，房屋总价600多万元，首付200万元，贷款400万元左右，算上利息，贷款总额超过650万元。如今，这套房产的市场价只有360万元，也就是说，市场价仅是贷款总额的大约一半。”她说。
第一财经在贝壳平台上查询，小曾第二套房产所在的小区，高峰期曾创下7.5万元/m²的成交纪录，2022年第四季度，该小区均价为6.54万元/㎡，而今年三季度为3.24万元/㎡。9月份，该小区仅成交5套，均价为3.15万元/㎡，11月份的单价最低为2.94万元左右。
“我两套房产，每月还贷金额合计超过3万元，这几年经济环境不好，家庭收入降低，为了减轻家庭负担，我也曾想卖掉第二套房子，但中介说现在卖的话，要自砍一刀大出血，单价可能不到3万元。”小曾说。
陈陈（化名）也是一位面临房贷倒挂的业主，他将自己的房产放盘到多个中介平台，为了尽快促成成交，他还写了一篇声情并茂的“小作文”。
陈陈称，2019年为了孩子上学，他购置了一套2室2厅，总价235万元，首付72.5万元，贷款162.5万元，贷款利率为5.88%，即贷款总额为346.24万元，月供9617.68元。“每天一睁眼，就欠银行316元。”他说。如今，房贷已偿还6年，总共偿还了60多万元，实际偿还的本金为18.9万元，剩余房贷本金143.6万元。
陈陈说，如今，收入减少，房贷压力大，所以想卖掉房子，为此，他承诺只要买家准备好首付，剩下所有流程、所有费用都由他来扛。
陈陈设置的放盘价为155万元，折合2.1万元/㎡左右，他表示，即便房子以155万元的价格卖掉，扣掉税费等，房款仍不够还清按揭贷款。不过，第一财经同时发现，陈陈所在的同小区同户型单价已经来到了1.5万元，在贝壳平台上，一套朝南76㎡的两居室正在以116万元的价格“大甩卖”。
房卫士总经理郑大源说，2021年之后，二手房成交日渐艰难，卖家降价幅度跟不上买家的心理预期，部分房屋的成交周期甚至达两年之久。这期间，房价会经历下调，部分房产调价也难以成交。
业主面临房贷倒挂 资料图
“高评高贷”下的恶意断供
今年以来，在销售边际回落叠加挂牌量高企的情况下，二手房压力仍存。
中指研究院数据显示，根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场的调查数据，10月份，百城二手住宅均价为13268元/平方米，环比下跌0.84%，跌幅较上月扩大0.1个百分点，同比下跌7.60%，在高挂牌量及预期偏弱影响下，二手房价格下行压力仍较大。
而新房则表现较好，10月份，多家房企借助国庆假期推出优质改善项目，带动百城新建住宅价格环比保持结构性上涨，10月百城新建住宅均价为16973元/平方米，环比上涨0.28%，同比上涨2.67%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，目前，部分二手房的价格已经跌到2017年左右的水平，部分下跌幅度超过40%，由此导致房贷倒挂案例的出现。
值得注意的是，在社交平台上，与房贷倒挂现象一起被热议的还有断供，甚至被认为两者是因果关系，而第一财经在采访中了解到，断供与房贷倒挂并没有直接关系。
“我认为，只要严格遵守差别化的住房信贷政策，没有高评高贷、超融等，出现倒挂的个案并不多。即便是出现了，也不会导致断供。但如果前期加杠杆、采取激进措施购房的客户，预期未来价格还会下降，且自己手上投资了多套房产，资金来源并不稳定的情况下，断供风险将会增加。“他说。
华商林李黎（前海·广州）联营律师事务所律师任国强说，他经手了少量具有断供风险的个案。据他介绍，断供风险可分为良性和恶意，良性是指由于贷款人收入下降幅度较大，无力偿还贷款所导致的，这种情况下，贷款人具有还款意愿但无还款能力。“在这部分人群中，如果叠加购房时做了首付贷，那么，后期的压力会更大。”他说。
而恶意的是指，贷款人本身就是高评高贷产业链中的“职业背债人”，他们既没有还款意愿也没有还款能力。“我们有内部统计过，高评高贷的这些房产法拍后的抵押率只有40%，即拍卖款与房贷之间有60%的缺口。”他说。
“事实上，除了职业背债人是恶意欠款以外，其他正常贷款人都是愿意还款的，大家都不想断供，所以，正常情况下导致的断供案例是极少数的，仅仅是由于房贷倒挂而导致的断供目前并没有接触到。”任国强说。
职业背债人属于恶意欠款 资料图
纾困措施助力房贷客户渡难关
据记者了解，为了化解房地产风险，各家银行也在积极行动。广东中汉律师事务所行政主任何伟峰说，银行对于具有断供风险的房产出台了诸多纾困措施。最常见的做法是延长贷款期限、进一步调降贷款利率等，也有银行给贷款人一定的时间作为缓冲期，在此期间免收本息。法院即使查封房产也仅仅是阻止房产被随意处置转移，并不影响被执行人对房产的占有和使用。
“我们也曾就还款压力较大的事和贷款行进行过沟通，银行给了我们精神上的鼓励，希望我们尽量不要断供，并表示未来可以做出一些调整，比如延长还贷时间、给予一定的利率优惠等，但目前还没有确定的方案。”小曾说。
李宇嘉也建议，对于确实因个人收入等问题无法按时偿还按揭贷款的客户，银行可以通过延长还款期限、降低月供金额、先偿还利息，甚至约定一段时间内不用偿还本息的缓冲措施，让客户休养生息，以时间换空间，帮助客户渡过难关的同时也保障了银行的权益。但对于恶意断供的个案，则要严查严办、失信惩戒，通过房产及时拍卖来收回本息。
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