单套1.3亿元起，上海25套豪宅1天就卖光！有网友称此前在售楼处偶遇胡歌夫妻
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上海内环高端居住区，右侧即高福云境项目所在区域
上海豪宅市场延续火热行情。
10月19日下午，上海万科一位负责人向《每日经济新闻》记者确认，在此前一天的黄浦区高福云境销售中，单套户型面积约600平方米、总价1.3亿～1.7亿元的25套房源售罄。
仅这25套房源的销售总额将达到30亿～40亿元，创造上海总价1.3亿元以上房源的单盘销售纪录。
长三角客户占比约六成
高福云境此次推出了125套房源均为大户型，面积段在276～600平方米，均价约21万元/平方米，套均总价达到7600万元，认筹金760万元。
该项目是所在板块内少有的超高层住宅，总高达到150米，俯瞰上海新天地、南京西路等内环商圈，室内住宅层高约3.5米。600平方米的大平层房源配备三梯一户和全套房设计，主卧套房面积近150平方米，均采用高级装修品牌。
10月9日～13日，该项目在认购期间累计收到认筹190组，认筹率约152%，开盘时间由计划的10月25日提前到了10月18日。
从高福云境的认购资料中不难发现，购房者以江浙沪高净值人群为主，上海本地购房者约占三成，长三角客户合计占比约六成。
胡歌夫妻被网友偶遇现身高福云境售楼处
今年国庆中秋长假前后，胡歌夫妻被网友偶遇现身高福云境售楼处，引得该项目市场热度提升。另外，项目摇号入围表中一位身份证以“310113”开头的购房者，疑似国足前锋武磊的妻子仲佳蓓。
疑似国足前锋武磊的妻子仲佳蓓摇号入围
高福云境延续了上海其他豪宅热销项目的开盘节奏。一个月前的9月21日，嘉里建设在上海黄浦区金陵华庭二期推出120套房源，吸引了227组客户认购，最终实现当日售罄，套均总价达8200万元。
此外，上海壹号院、绿城潮鸣东方、陆家嘴太古源等豪宅项目加快入市，同样成交亮眼。
罕见开发亿元超高层大宅
上海中原地产研究院统计数据显示，10月以来，上海部分区域成交继续在低位运行，然而中端改善产品签约延续性较高，豪宅产品继续保持较高活跃度。
这样的行情让万科也进入上海内环豪宅市场，罕见开发亿元级大宅。
公开资料显示，高福云境由万科和上海本地房企华洲地产联合开发，后者于1994年创立，开发范围包括住宅开发、独栋别墅、城市更新、商业综合体、品牌酒店和物流仓储园区，公司在上海东郊宾馆附近开发的华洲君庭项目，至今仍是上海顶级豪宅的代表项目。
项目一房一价表（部分）
据仲量联行统计，第三季度内，上海高端一手住宅市场共录得8个项目开盘入市，共计931套房源，新入市的项目平均售价在13.6万～20.5万元/平方米之间；高端一手住宅成交均价环比进一步上升0.7%至15.19万元/平方米，成交录得796套。
仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀向每经记者表示，上海具备稀缺区位与产品力的核心高端项目，将持续获得高净值客群青睐。预计短期内高端一手住宅均价将保持温和上行，不过，受买家观望情绪和新项目分流影响，高端二手住宅均价仍将承压下行。
尽管如此，在市场需求强烈的情况下，上海继续吸引开发商入局内环豪宅建设。据《每日经济新闻》此前报道，内蒙古伊泰集团旗下的伊泰置业已接手原恒大集团在北外滩的核心地块，并计划打造高端住宅项目。
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单套2亿起的上海豪宅开盘：风格难评 像巨大灰"盒子"
动态验资5000万元才能看房、单套总价2亿元起，远离上海市区。
绿化掩映中，依稀能看见几个巨大的灰色“盒子”，被凿出了大小不一、间距不等的长方形。“盒子”们看上去相互连接，仅从外观判断，很难与住宅联系起来，不少参观过的人都觉得“风格难以接受”。
房子外观像巨大的灰色“盒子”
更令人费解的是，它已经建了17年。
这个名为宁国府邸的近郊项目，为何卖出了市中心独栋别墅的价格？这17年里发生了什么？日前，《每日经济新闻》记者前往长宁区这个神秘项目一探究竟。
01
从地价3.28亿元到一栋别墅2亿元
从上海市中心一路向西，过了古北路之后，虹桥路两侧分布着众多高端住宅。在张爱玲笔下，虹桥路是上世纪40年代上海花园砖墙与寂静庄园的聚集地。
项目所在的三角形地块，东靠青溪路，与西郊宾馆绿地相邻；北接可乐路，与顶流别墅檀宫相邻；西南面，隔一条名为野奴泾的小河，便与两大高端别墅区西郊锦园、西郊田园相望。
站在檀宫南侧的围墙外，便可以看到宁国府邸，灰白色石砖的外墙把工地内部遮挡得严严实实。
灰白色石砖的外墙把工地内部遮挡得严严实实
围墙外的施工铭牌写明了工程类别：民用住宅，建设单位为上海百仕达西郊地产发展有限公司（以下简称百仕达）。
围墙外的施工铭牌写明了工程类别
从公示的总平面布置图来看，11栋中空建筑主体首尾相接，沿着三角形地块串成了一条水滴形“项链”。项目内部，一条主干道从可乐东路通向青溪路。
11栋中空建筑主体首尾相接，沿着三角形地块串成了一条水滴形“项链”
“按风貌别墅模式销售，不是集中摇号开盘。售楼处要验资5000万元，然后可以提供一房一价表电子版，预计单栋总价2亿元起。”置业顾问张小姐（化名）在电话中对每经记者说。
对于时隔17年才进行销售，是否存在商改住等土地性质方面的“硬伤”，张小姐表示：“是从公开市场拿的住宅用地，没有任何问题。”
据天眼查，百仕达确实通过挂牌出让方式，以3.28亿元购入了长宁区新泾镇240街坊地块土地使用权，合同签订日期为2008年12月4日。
据天眼查，百仕达确实通过挂牌出让方式，以3.28亿元购入了长宁区新泾镇240街坊地块土地使用权
上海市国有建设用地使用权出让公告（沪告字2008第015号）显示，240街坊地块总面积1.36公顷，容积率不大于1.0，建筑密度不大于35%。
同时，公告列明：“土地用途涉及住宅的，执行国办发〔2006〕37号文件。”
注：根据国办发〔2006〕37号文件，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
“拿地时有限制条件，就是70/90面积要求，1.0的容积率按照这个标准是造不出来的。”一位知情人士通过电话向每经记者透露，“请了普利兹克奖得主大卫·奇普菲尔德操刀设计。根据规划，有几套是按照整栋销售的标准，其余是一栋房子多个不动产权证”。
开发商的原计划是，小区规模不大，通过内部认购就能全部销售完毕。据上述人士透露，这个项目没有销售压力，重启是因为2024年底相关部门对这块地进行了规则调整，随后项目重新开启。但由于施工周期已长达10年，管道、电线等都要重新铺设。
对于这一点，天眼查相关信息也可佐证。
2024年10月开始，百仕达频繁新增行政许可，涉及长宁区住房保障管理局、规划和自然资源局、市场监督局等，房屋建设和销售节奏明显加快。2025年1月，公司获得“长宁区240街坊更新项目（暂名）的《开工放样复验审批（房屋建筑）》的核发”。
02
太难建，还是不赚钱？
“未来开发完成后，售价预计为45000元～50000元/平方米（独栋别墅）。”这是2008年土拍之前，市场对于240街坊地块产品的预测。
长宁区是上海别墅发展比较早的地区，特别是在浦东开发之前，上海西郊一直是高级住宅的聚集地，后期也是外销别墅的集中地。
但地块当年成交价仅3.28亿元，时隔17年，单价已经达到了20万元/平方米，而由于11栋楼的主力户型为1000～1100平方米，总货值轻松超过20亿元。
问题来了，为何17年前不进行开发？究竟是“容积率≤1、70/90指标、建筑密度低于35%”带来了开发难度，还是利润太低不想开发？
每经记者在工作时间数次拨打百仕达总机，亮明身份后经前台转接却始终无人接听。
从业26年的项目经理江先生告诉每经记者：“其实难点并不在于拿出建造方案，而是能不能卖掉，能不能赚钱。”
他给记者算了一笔账：“在1.36万平方米、建筑密度低于35%的情况下，建筑投影面积不能超过4760平方米，再加上容积率的限制，因此大约是3层楼。叠加70/90规定，要么规划小面积的联排别墅，要么建造以90平方米以下户型为主的多层楼房，但这样的产品在西郊很难有市场。”
每经记者注意到，与宁国府邸一河之隔，2005年建成的野奴泾小区，占地面积与该地块非常类似，该小区就以4～5层的住宅楼为主，5幢建筑共11个楼栋单元，贝壳找房显示挂牌均价约6.7万元/平方米。
而宁国府邸请来的设计师，是大卫·奇普菲尔德，根据每经记者获取到的产品宣传册，“项目在视觉上构建独立审美，外墙采用质地粗犷的砖石砌筑，但最终的立面效果极为精致；立面上深深退进的洞口外包表面光滑的石材⋯⋯”
产品宣传册截图
不过，就连销售人员也认为，这样的设计审美“很小众”。不仅如此，社交平台上有不少中介和分销晒过参观视频，总有人留言“风格难以接受”。
有网友评论说：“我超好奇设计师怎样说服开发商盖这样一个玩儿一样的房子。”
即便如此，还是有中介认为它能和21万元/平方米的翠湖六期“掰手腕”。
但一位资深市场分析师向每经记者表示：
难。
