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直降95万!北京五环外正在上演抢房大战

直降95万!北京五环外正在上演抢房大战

2025.08.09

购房者咨询买房

作者 |第一财经 孙梦凡

“回复不过来了,政策刚出就有很多人问。”8月8日晚间,一位房产销售代理直言。

这个夏末,北京“铁板一块”的限购政策,随着一纸文件的下发出现局部松动。五环外买房不限套数、公积金政策优化,为改善需求释放提供了空间,也点燃了不少从业者的热情。

几乎与政策发布同步,8日当晚便有房企火速推出特价房。“原价639万元的房源,现在一口价544万元,直降95万元,不过要一周内交齐首付款。”五环外某楼盘的销售人士称。

新政实施首日,第一财经记者走访北京多个新盘发现,部分五环周边的售楼处确实人流量不小,即便在气温最高的正午,也陆续有购房者前来看房,还不时传出“砸金蛋”的声音。

“今天忙到顾不上吃饭。”一位置业顾问表示,新政确实激发了不少潜在购房者咨询,不过后续能转化成多少购买力,政策对市场的刺激能持续多久,还需要继续观察。

排队“取号”看样板间

8月8日晚间,北京祭出近年最重磅的调控松绑政策。

以五环为分界线,京籍居民家庭、连续缴纳社保或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭,购买五环外商品住房,将不再限套数。在此之前,京籍家庭全市可买2套、五环外加1套;符合条件的非京籍家庭,全市可买1套、五环外加1套。

五环内的限购政策则不变。这意味着,北京严格的限购范围正缩减到五环内,若在五环外买房,除了非京籍家庭的社保年限等要求,已经没有其他方面的限制措施。

这一重磅政策,成为自去年“五环外多买一套”、调减社保年限后,北京楼市调控松绑力度最大的一次。作为全国房地产调控的“风向标”,可谓信号意义明显。

直降95万!北京五环外正在上演抢房大战

那么,新政对购房者、市场会有何影响?8月9日,即新政实施首日,记者走访了北京五环周边的多个新房楼盘,整体而言,在烈日暴晒的正午,售楼处看房人流不算少。

在北京东五环外某均价近七万的新盘,记者经预约前来看房,大约等待十分钟后,才有置业顾问开始一对一带看。正常来说,售楼处正午时间人流会偏少,不过彼时洽谈区几乎没有空余座位;带看间隙,还传来一位购房者“砸金蛋”的声音。

该楼盘置业顾问表示,昨晚新政出来后,咨询的人确实比较多,正常周末售楼处人流也会偏多。据悉,该楼盘总价在600万~1200万左右,主要面向周边大厂、互联网公司、国际集团分部等各类产业人员,是北京五环周边流速较高的一个楼盘。

不过,谈及政策会有多大刺激作用,置业顾问未表现出特别兴奋,称还需要时间观察。

距此十几分钟车程,另一五环外的楼盘,正午同样陆续有人看房。据悉,该楼盘属于住宅新规后的“好房子”项目,卖点是高得房率、大落地窗、高标装修、全明户型等,销售均价在七万五左右,总价在700万~1300万元区间,主要面向周边产业相关人群。

在置业顾问看来,这属于周末较正常的看房量,新政对购房的刺激作用还需发酵。“客观而言,北京五环外有很多优质楼盘,放在全国市场来讲,可以作为资产配置的选择。如果后续能放开社保年限等要求,或许能吸引更多周边有资金实力的人前来买房。”

值得注意的是,新政带来的影响不仅限于五环外。记者在四环附近一改善楼盘看到,下午时分售楼处几乎坐满了人,人流量大时沙盘处几乎围满,其中还有一家四口、三代人一起出来看房的;在样板间区域,也出现两三组客户同时看一套房的场景。

“上午人更多,看样板区要坐接泊车,因为只有一辆,还需要排队取号。”置业顾问表示,这个楼盘之所以人流量大,是因为户型和总价区间较为丰富,最小的五十多平,最大的近一百五十平,能满足不同购房群体的需求,此外公区和景观较丰富,符合年轻人生活需求。

带看到下午四点多,该销售人员直言,自己今天忙到一直没吃饭,终于能休息片刻了。

部分五环周边的售楼处人流量不小

能否刺激市场成交?

现如今,五环外是北京楼市成交的主力区域。中指数据显示,今年1~7月,北京新建商品住宅销售套数中,五环外占比超80%,二手住宅成交套数五环外占比也超50%。

新政之下,符合条件的购房人,五环外买房将不再限制套数,无疑会拉动一定市场成交。去年北京出台一系列局部松绑政策后,市场上新房、二手房成交便出现明显增长。

直降95万!北京五环外正在上演抢房大战

数据显示,去年九月底政策松绑后,北京楼市交易量明显提升。2024年10月~12月,北京二手房月度网签量均达到1.7万套以上,整个四季度二手房成交量同比增长约60%。

克而瑞表示,近年来北京五环外新房供应集中,且未来仍为供地主力,限购调整后,部分高库存板块去化压力将有所缓解,预计约80%的新房项目将直接受益,尤其是改善型项目。

还有业内人士表示,本次限购松动的影响面不止于此。对于想卖出五环外二手房进行置换的群体,政策也带来新的机会,可促进这部分改善需求释放,推动整体交易链条流转。

一位房产中介还告诉记者,本次新政规定,成年单身人士和居民家庭执行同样的限购政策,自己有个客户之前只能买一套房,如今受新政影响,决定“下定”一套五环附近的房子。

值得注意的是,当前楼市整体情况较为复杂,二手房挂牌量高企、市场观望情绪浓厚等问题,都在合力影响市场走势。一位从业者称,新政短期肯定会拉动成交,会有部分需求释放出来,但价格端应该不会太大变化,对市场的根本性影响也有待观察。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为,新政对市场交易肯定有积极作用。不过,二手房挂牌量若得不到大规模地消化,会限制供求关系再均衡,这也是目前核心和迫切的工作。

“新政的信号、象征意义更突出,体现了政策对稳楼市的决心。”一位从业者称。

当前楼市整体情况较为复杂 资料图

中指研究院称,本次北京优化限购,体现了政策渐进式调整的特征,直接利好布局五环外的企业,房企应积极营销把握政策窗口期;同时,一定程度上也有利于畅通置换链条,促进五环外的改善性住房需求释放,预计未来限购政策仍有优化空间。

截至目前,一线城市除广州全域解除限购外,京沪深三城市依然保留核心区限购,外围区域则有条件放开。“今年以来,京沪外围项目销售去化压力凸显,为行政性限制措施逐步退出市场,打开了空间和可能性。”克而瑞方面表示。

该机构称,通过“核心区严控、郊区松绑“的差异化策略,一方面可以消除投机顾虑,又能满足合理自住购房需求、缓解库存压力,并服务于人口疏解、区域协同等目标,成为因城施策的“风向标”,促进房地产平稳健康发展与城市可持续增长的双赢。

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