“小区车位抵给第三方，只售不租合规不？”宝鸡一小区业主不解，律师分析违规
“以前我们业主可以租用地下停车场车位，从10月份开始未出售的剩余车位被整体打包给了第三方‘只售不租’，这合理不？”近日，陕西宝鸡市民张师傅向华商报大风新闻反映。
业主反映
原本每月100元租车位，现在第三方对外出售不续租
张师傅告诉记者，他住在宝鸡市盛世观邸小区，有近2000户业主。2014年交房至今，大约1000个地下车位还剩200多个没卖完。
“本来我与物业协商好的每月100元租车位，但今年10月份物业不再续租，说剩余的200多个车位已整体打包给第三方，由第三方对外出售，不再提供月租服务。此后小区地库内未出售的车位已加装护栏，禁止车辆停放。”张师傅无奈地说。
未售出的车位被加装护栏禁止停放
物业回应
原本只售不租，月租是特批
华商报大风新闻记者联系到该小区物业，工作人员介绍，小区2014年交房时开发商就规定车位“只售不租”，物业仅负责日常管理并收取购买车位的业主管理费每月50元，且禁止外来车辆及临时停放。
“之前有个别业主反映经济困难，且仅短期使用车位，物业才特批了月租车位，每月收费100元。”物业工作人员介绍，“现在开发商把剩余车位抵给了第三方，物业仅负责地库日常管理和收费，从未参与车位买卖事宜。”
该小区目前还剩200多个车位没卖完
相关公司——
为回笼资金，车位优惠出售
10月24日，记者联系到目前处置该小区地下车位的第三方公司。
“开发商拖欠我们工程款，最终将小区剩余200多个未出售的车位整体抵给了我们。”工作人员表示，“公司为尽快回笼资金，出售价格比之前开发商定价低不少，目前已卖出100多个了。”
该工作人员解释，这些未出售车位的产权原本属于开发商，因开发商无力偿还工程款，便将车位产权转交公司抵偿债务，属于正常债务清偿。公司打折出售车位是为加快资金回笼，确实无法满足个别业主的月租需求。
记者了解到，该小区车位起初售价约10万元，如今已降价到约6.5万元。
有无产权
开发商称出售的为车位使用权
该小区地库车位是否有产权？物业工作人员称不知情，第三方公司让记者咨询开发商。
华商报大风新闻记者联系开发商售楼部工作人员，她解释，目前小区出售的实际是车位70年使用权，并无产权。
针对有业主称卖的是人防车位说法，该工作人员称要咨询相关负责人。半小时后，其回复称出售的绝不是人防车位。但不是人防车位，为何无法协助购买者办理产权证明？对业主进一步问题，其并未回答。
10月24日，华商报大风新闻记者联系宝鸡市人防办，工作人员介绍，如果属人防工程改造的车位，开发商只能出售车位使用权，但最多不能超过20年。
“如果开发商或第三方公司将人防车位对外出售70年，肯定是不对的。”工作人员称，“针对该小区是否将人防工程车位抵给第三公司，或进行出售，我们将进行调查。”
律师说法
人防工程车位不能买卖，出售使用权不得超过20年
陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为，根据《民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。若小区存在大量闲置车位，开发商或第三方拒绝出租仅开放出售，违反法律规定。如西安雁塔区一起类似案例中，法院就判决开发商需向业主开放未处置产权车位的租赁服务，认定其“只售不租”行为与法律相悖，属于强买强卖。
此外如果这些车位属于人防车位，人防车位的产权归属国家，开发商或其他人无权出售其产权，也不存在70年的合法产权。根据相关法律规定，人防车位不能进行买卖，只能出租，且租赁期限不得超过20年，超过部分无效。
人防车位的产权归属国家，开发商或其他人无权出售其产权 网络图
赵良善表示，开发商将车位抵给第三方公司的行为，若未首先满足业主的需求，则是不合法的。如湖南宁乡市某开发商将小区车位使用权转让给某公司，法院认为该行为违反了“首先满足业主需要”的规定，判定转让协议无效。因为车位作为小区的配套设施，其社会功用在于满足小区业主的居住需要，开发商不能为了抵工程款而忽视业主的优先权益。
赵良善介绍，在停车位紧张的情况下，物业依据业主大会通过的停车管理办法，基于安全管理、车位资源有限等合理理由拒绝外来车辆停车，通常是合法的。
华商报大风新闻记者 谢涛 编辑 李婧
